España enfrenta una paradoja significativa en el mercado de la vivienda: hay millones de viviendas proyectadas en terrenos clasificados como urbanizables, pero la mayoría no se convierten en casas habitables en el corto plazo. En total, existen más de siete millones de viviendas pendientes de ejecución según registros oficiales, mientras que el Banco de España calcula una escasez real cercana a 750.000 viviendas.

El problema radica en que contar con suelo designado para la construcción no implica que este terreno esté listo para edificar. El proceso para transformar un terreno urbanizable en viviendas efectivas atraviesa diversas etapas administrativas y técnicas: desde la aprobación de planes parciales y proyectos de reparcelación, hasta la urbanización de calles, acometidas de servicios básicos y obtención de licencias. Estas fases suelen extenderse durante una década o más. Según Alfredo Díaz-Araque, director gerente de la Asociación de Promotores Constructores de España, esta demora es un factor determinante que limita la oferta real de viviendas.

Además, la distribución del suelo y las viviendas pendientes no es homogénea en todo el país. En provincias del interior, donde la presión residencial es menor, como Zamora, Ávila, Burgos o Soria, más del 88% de las viviendas planificadas no se han comenzado a construir. En contraste, en áreas con alta demanda residencial y turística —como Madrid, Málaga, Baleares o Alicante— entre un 56% y un 59% de las viviendas siguen pendientes de ejecución. Este contraste evidencia que el problema no es solo la cantidad de suelo, sino su ubicación y la capacidad de desarrollarlo a tiempo para atender la demanda.

Madrid ejemplifica esta contradicción: su área metropolitana concentra más de 660.000 viviendas planificadas, de las cuales más de 360.000 todavía esperan para ser concretadas. Esto indica que la dificultad no está en la falta del suelo urbanizable, sino en la lentitud para materializarlo en viviendas disponibles y funcionales para la población.

La falta de vivienda accesible «allá donde la gente quiere vivir» es el principal diagnóstico para esta problemática, según Jorge Galindo, director de EsadeEcPol. El desequilibrio entre la formación rápida de nuevos hogares y la entrega tardía de viviendas afecta con especial fuerza a los mercados de alquiler y las grandes ciudades, donde la presión residencial crece más aceleradamente.